Definições e Processo de Execução

O processo de encerramento está estabelecido no Título 38, Artigo 38 dos Estatutos Revisados ​​do Colorado. Esses estatutos estão disponíveis na maioria das bibliotecas públicas, bem como on-line em https://leg.colorado.gov/agencies/office-legislative-legal-services/colorado-revised-statutes.

Abaixo você encontrará algumas definições de termos de encerramento que você pode ver ao usar nosso Pesquisa de encerramento ou em outros materiais relacionados ao processo de execução duma hipoteca. Nosso escritório não oferece assessoria jurídica.

  1. AÇÃO DE CONFIANÇA - No Colorado, uma hipoteca é geralmente chamada de Deed of Trust e esse documento é assinado e registrado no momento em que a propriedade é comprada e financiada. A Escritura de Fideicomisso dá ao Administrador Público o direito de vender a propriedade por meio de processo de execução hipotecária se o mutuário não cumprir os termos da Escritura de Fideicomisso ou Nota Promissória (falta de pagamento ou outra inadimplência).
  2. TIPO DE EMPRÉSTIMO - Alguns tipos diferentes de empréstimos são: Convencional, VA, FHA e Desconhecido.
  3. TAXA DE JURO - A taxa percentual mostrada pode ser a taxa de juros original do empréstimo e pode não refletir a taxa de juros padrão. As taxas de juros padrão geralmente entram em vigor quando os pagamentos do empréstimo estão atrasados ​​ou vencidos.
  4. ATUAL BENEFICIÁRIO - É uma prática comum para as empresas hipotecárias "vender" empréstimos a outros credores ou grupos de credores. O atual credor (ou beneficiário) de um empréstimo frequentemente não será a empresa hipotecária que concedeu o empréstimo quando a propriedade foi inicialmente comprada.
  5. NED REGISTADO - O Aviso de Eleição e Demanda de Execução (NED) é o primeiro documento que o Gabinete do Administrador Público recebe do credor ou de seu procurador. Isso é registrado no escritório do Clerk & Recorder e a execução hipotecária é oficialmente iniciada neste momento.
  6. DATA DE VENDA AGENDADA - A data de venda é estabelecida entre 110 e 125 dias após o registro do NED para dar tempo para o envio de avisos legais e para a conclusão das publicações em jornais. A data de venda original pode ser continuada mediante solicitação do credor ou de seu advogado, ou pode ser continuada pelo Administrador Público somente em circunstâncias legalmente definidas.
  7. CORREIOS - Por lei, o Administrador Público deve enviar avisos e informações às pessoas/entidades especificadas nas listas de correspondência fornecidas ao Administrador Público pelo credor ou seu advogado. Este aviso estabelece a hora e a data da venda de encerramento. Há pelo menos duas correspondências enviadas para as listas de correspondência fornecidas.
  8. DIVULGAÇÃO - Por lei, o Administrador Público deve publicar o aviso enviado por correio em um jornal de circulação geral no Condado de Larimer. Atualmente publicamos no Loveland Reporter-Herald. O aviso deve ser publicado pelo menos 5 semanas consecutivas.
  9. CONTINUAÇÃO - A data prevista para a venda poderá ser continuada (adiada) a pedido do credor ou seu procurador, ou poderá ser continuada pelo Agente Fiduciário, por motivos legalmente definidos.
  10. CURA - Uma cura pode ser feita antes da venda de execução hipotecária apenas por certas pessoas/entidades que têm o direito legal de sanar a inadimplência da hipoteca ou Escritura de Fideicomisso. Se um proprietário de propriedade (ou outra pessoa legalmente autorizada) acredita que pode trazer os pagamentos vencidos em dia (mais todas as taxas e custos do credor, advogado do credor e administrador público), ele deve apresentar ao escritório do administrador público um Aviso de Intenção de Curar pelo menos 15 dias antes da data de venda programada. O escritório do administrador público então solicita números de cura do credor. Os valores de cura do credor são devidos ao Ministério Público em até 10 dias úteis a partir da solicitação ou até o 8º (oitavo) dia corrido antes da venda. Uma vez que os valores de cura são recebidos, o Administrador Público os fornece à parte que apresentou a Intenção de Cura. A quantidade de cura fornecida é válida até o prazo listado na declaração de cura. Os fundos devem ser apresentados ao Gabinete do Administrador Público até o meio-dia (12h00, horário das montanhas) do dia anterior à data de venda programada. Caso a data prevista de venda seja prorrogada para data posterior, também poderá ser prorrogado o prazo para ajuizamento de Intenção de Recompensa pelos interessados.
  11. RETIRADA - Uma execução hipotecária pode ser retirada (interrompida) por vários motivos, a pedido do credor ou de seu advogado, ou pelo administrador público, se a venda tiver continuado por um período de tempo muito longo, de acordo com a lei. Uma retirada geralmente é processada quando uma cura é feita para que a execução duma hipoteca não avance.
  12. REGRA 120 AÇÃO JUDICIAL E ORDEM AUTORIZANDO A VENDA (OEA) - Quando um empréstimo é encaminhado a um advogado para uma ação de execução hipotecária, o advogado entra com uma ação judicial de acordo com a Regra 120 das Regras de Processo Civil do Colorado. Os mutuários/proprietários são notificados da data e hora da audiência no tribunal e podem comparecer a essa audiência. O objetivo da audiência é fornecer ao advogado do credor uma oportunidade de provar ao juiz que existe uma "probabilidade razoável" de que o empréstimo esteja inadimplente. Se o mutuário/proprietário NÃO comparecer à audiência, o tribunal considerará de a evidência apresentada se há ou não uma probabilidade razoável de que existe um inadimplemento e, em caso afirmativo, entrará em um Pedido Autorizando a Venda para permitir que a ação de execução hipotecária prossiga. Antes que o escritório do Administrador Público possa vender uma propriedade na data de venda da execução hipotecária, deve ter recebido do advogado do credor uma cópia assinada do Pedido de Autorização de Venda. Qualquer venda de execução hipotecária feita sem esse Pedido é inválida.
  13. VALOR DO LANCE OU LANCE ALTERADO - Uma oferta inicial por escrito deve ser entregue pelo credor/titular executor até o meio-dia (12h00, horário das montanhas) dois dias úteis antes da data de venda programada para execução hipotecária. Uma licitação geralmente inclui o valor principal pendente, os juros devidos e as taxas e custos legalmente permitidos do advogado e do administrador público. As propostas apresentadas a tempo podem ser alteradas no dia anterior à venda. Se uma oferta inicial por escrito do credor não for recebida em tempo hábil para uma execução hipotecária, a venda de execução hipotecária continuará por pelo menos uma semana.
  14. VALOR DE DEFICIÊNCIA - Os credores de execução hipotecária devem apresentar propostas que eles acreditam serem um reflexo do valor da propriedade no momento da venda de execução hipotecária. Se o credor achar que a propriedade vale menos do que o valor devido, o "valor da deficiência" reflete a diferença. Se a propriedade for vendida por menos do que o valor devido no empréstimo no momento da venda (mais todos os custos e taxas), o credor pode tentar cobrar o valor da deficiência pessoalmente contra o mutuário por meio de uma ação judicial separada porque o valor da deficiência é NÃO extinto pela execução duma hipoteca.
  15. DATA DE VENDA REAL - É quando a propriedade é realmente vendida no leilão de execução hipotecária. Uma vez que a venda é efetivamente realizada, vários prazos começam a correr.
  16. LICITANTE TERCEIRO - Se alguém que não seja o credor executor (geralmente chamado de "licitante terceirizado") fizer um lance maior do que o lance inicial por escrito apresentado pelo credor executor, trata-se de um lance excessivo. O licitante terceirizado bem-sucedido deve enviar os fundos certificados até as 2h00 (horário de Mountain View) do dia da venda por meio de transferência, dinheiro ou cheque visado.
  17. VALOR DE OVERBID OU EXCESSO DE RECURSOS - Se o imóvel for a leilão de execução hipotecária e for adquirido por MAIS DO QUE O TOTAL DEVIDO ao credor e a todos os demais detentores de ônus, o mutuário no momento em que a execução foi iniciada deve entrar em contato com o escritório do administrador público APÓS A VENDA ocorrer porque eles PODEM têm fundos devidos a eles.
  18. CERTIFICADO DE COMPRA (POLICIAL) - O Administrador Público emite este documento ao licitante vencedor na venda de execução hipotecária para mostrar que o licitante vencedor tem interesse na propriedade. É registrado no escritório do Clerk & Recorder e feito um registro público. Os juros sob o Certificado de Compra são totalmente transferíveis. 
  19. LIENORS JÚNIOR - Pode haver mais de uma escritura de fideicomisso ou outra garantia sobre uma propriedade. Qualquer pessoa que detenha uma garantia sobre uma propriedade é chamada de fiador e pode ter o direito de resgatar a propriedade de acordo com a lei. Os locadores precisam ter um interesse registrado na propriedade sendo executada antes da data de registro do NED. Para resgatar a propriedade em execução hipotecária, o locador deve apresentar um Aviso de Intenção de Resgate até 8 (oito) dias úteis após a venda. Os locadores interessados ​​em exercer seus direitos legais sobre uma propriedade de execução hipotecária são fortemente aconselhados a consultar um advogado.
  20. ÚLTIMA DATA PARA RESGATE / RESGATE - Este é o prazo para um resgate a ser feito por um liador júnior que preencheu um formulário de Intenção de Resgate e recebeu valores de resgate. Um resgate exige que todos os fundos devidos ao credor executor ou detentor do Certificado de Compra (COP), incluindo honorários e custos advocatícios e honorários e custos do Administrador Público, sejam pagos integralmente. Caso o imóvel seja resgatado antes do vencimento do prazo, será emitido um Certificado de Resgate (COR). Uma vez que o COR tenha sido emitido pelo Agente Fiduciário, ele pode ser cedido a outra pessoa por opção do titular. Em última análise, o último COR emitido obterá a propriedade do imóvel por meio de um Termo de Confirmação do Administrador Público. 
  21. ESCRITURA ou ESCRITURA DE CONFIRMAÇÃO - Uma vez que todos os períodos de resgate tenham expirado e nenhum resgate tenha sido feito (ou um resgate tenha sido feito e um Certificado de Resgate tenha sido emitido e registrado), o Fiduciário Público poderá emitir uma Escritura de Confirmação do Fiduciário Público para o titular do Certificado de Compra ou o titular do último Certificado de Resgate emitido. A Escritura é então registrada com o Escriturário e Registrador e transfere o título da propriedade dos proprietários anteriores (mutuários) para o novo proprietário. UMA Formulário de Solicitação de Escritura de Confirmação deve ser preenchido pelo titular do Certificado de Compra ou do Certificado de Resgate.
  22. RESCISÃO - O credor ou seu advogado pode rescindir (anular) a venda de execução após ter ocorrido. Para rescindir a venda, o credor executor deve ser o licitante vencedor na venda de execução e o titular do Certificado de Compra, e uma notificação deve ser feita ao Administrador Público no prazo máximo de 8 dias úteis após a data da execução. oferta.
  23. FALÊNCIA / REINICIAR - Quando um mutuário entra com uma Petição de Falência antes ou durante a publicação do aviso de execução hipotecária, o Tribunal de Falências dos EUA geralmente emite uma ordem de suspensão exigindo que a ação de execução hipotecária não continue até nova notificação do tribunal. A venda de encerramento se estende semana a semana até que o Tribunal de Falências entre em ação. Se o Tribunal de Falências subsequentemente emitir uma ordem concedendo isenção da ordem de suspensão, a execução hipotecária poderá ser reiniciada.

Perguntas Frequentes:

  1. Antes de uma propriedade ser colocada à venda, a execução duma hipoteca pode ser sanada ao trazer os pagamentos e taxas em dia. Um Intenção de Curar Formulário deve ser protocolado na Conservatória do Poder Público (sem custo) até 15 dias antes do agendamento da Venda. A quantia necessária para sanar uma execução duma hipoteca é determinada pelo credor. O dinheiro deve ser recebido dentro do prazo listado na declaração de cura que é fornecida a você. O último dia em que o fundo pode ser apresentado ao Gabinete do Administrador Público é até o meio-dia do dia anterior à venda. 

  2. Não realizamos seminários sobre o processo de encerramento. Em vez disso, compilamos este site como uma ferramenta para instruir os cidadãos interessados ​​em aprender sobre o processo de execução duma hipoteca. Teremos prazer em responder às suas perguntas ou fornecer recursos adicionais, se disponíveis. Para proprietários de imóveis em execução hipotecária, consulte o Recursos de aconselhamento de execução duma hipoteca. Não oferecemos assessoria jurídica.

  3. Informações sobre outros ônus registrados contra a propriedade podem ser obtidas pesquisando registros públicos no site do Larimer County Clerk and Recorder em https://www.larimer.gov/clerk/recording/easy-access ou entrando em contato com seu escritório em (970) 498-7860.

  4. Uma preliminar lista de vendas é publicado na tarde de segunda-feira após as 2:00 e atualizado novamente na tarde de terça-feira antes da venda da manhã de quarta-feira. As propriedades da lista de vendas também estão disponíveis no Calendário de Leilões em larimer.realforeclose.com.

  5. As vendas são realizadas pontualmente às 10h (Horário das Montanhas) todas as quartas-feiras (exceto feriados municipais) on-line em larimer.realforeclose.com. Você deve se registrar no RealForeclose antes da venda e enviar um depósito até as 4h30 (horário da montanha) do dia anterior à venda, se planeja licitar.

  6. As formas de pagamento aceitáveis ​​por estatuto são dinheiro, cheque administrativo ou transferência bancária. Estes são os únicos formulários aceitáveis ​​tanto para o depósito do licitante quanto para o pagamento final pelo licitante vencedor.

Irene José

Irene E. Josey, CCT

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